Khó “đóng băng”
Nhận định về thị trường
bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất
động sản Việt Nam cho rằng, kịch bản “đóng băng” bất động sản khó có thể lặp
lại ở giai đoạn hiện nay.
Theo ông Đính, giai đoạn
2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào tình suy thoái vì thừa cung, dẫn tới
đóng băng. Để phục hồi thị trường, hàng loạt chính sách đưa ra tháo gỡ như Nghị
quyết 02. Chính sách này cho phép giải quyết toàn bộ hàng tồn kho bất động sản.
"Thời điểm này,
hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ to, nhiều tiền, không đáp ứng nhu
cầu ở của người dân. Nghị quyết 02 cho phép chia tách căn hộ to để giảm giá trị
của sản phẩm, phù hợp với túi tiền của người dân, dễ thanh khoản hơn", ông
Đính nói.
Nhu cầu mua để ở từ
khách hàng làm công ăn lương rất lớn. Nhưng tài chính mua căn hộ của người dân
lại chưa theo kịp mức giá bất động sản thời điểm đó. Nghị định 02 đã cho phép
tạo ra sản phẩm có quy mô nhỏ để phù hợp với cầu của thị trường.
Ngoài ra, để giúp thị
trường phục hồi thì thị trường cần gì, thiếu gì, Nhà nước phải khuyến khích sản
phẩm đó. Đây là lý do gói kích cầu 30.000 tỷ ra đời. Thị trường bắt đầu sôi
động trở lại nhờ cú hích lực cầu mới. Nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư, kinh
doanh cũng sôi động trở lại.
Đến giai đoạn năm
2017-2019, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, đi cùng với sự phát triển
của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhu cầu kinh doanh tăng mạnh.
Nhưng cái yếu của thời
điểm này là nguồn cung khan hiếm, do vấn đề cơ chế pháp luật. Nhà nước đã đưa
ra chính sách để giải quyết khó khăn trên thị trường nhưng dịch Covid-19 xuất
hiện, tác động nhanh tiêu cực tới nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Rõ ràng, giai đoạn hiện
tại khác hoàn toàn với giai đoạn trước. Khủng hoảng năm 2011-2013 do thừa cung
và cung không phù hợp cầu. Đến hiện tại, cầu mạnh nhưng thiếu cung.
Điểm sáng của thị trường
giai đoạn này là các thành phần tham gia thị trường bất động sản chuyên nghiệp
hơn. Nhà nước ban hành chính sách vĩ mô nhanh và đáp ứng đúng thị trường. Các
nhà phát triển bất động sản đánh giá cơ cấu sản phẩm phù hợp. Còn các nhà đầu
tư nhỏ lẻ lựa chọn thông minh, hiểu biết hơn. Nên khả năng kiểm soát thị trường
bất động sản ở thời điểm hiện tại tốt hơn.
Sau thời điểm dỡ cách
ly, các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ sớm nhộn nhịp trở
lại từ giữa tháng 5. Bởi chính sách cách ly được dỡ bỏ, người dân cần phải ổn
định lại công việc trong thời gian gián đoạn vừa qua. Thế nên, thị trường không
thể sôi động ngay trong 1-2 tuần mà cần khoảng thời gian để “thở dần”.
Bất động sản sẽ dậy
sóng?
Báo cáo thị trường quý
I/2020 của CBRE Việt Nam cũng đưa ra các kịch bản về khả năng phục hồi đối với
từng phân khúc bất động sản. Trong đó, với thị trường căn hộ, nếu dịch Covid-19
được kiểm soát trước tháng 6/2020, nguồn cung mới ra thị trường có thể đạt
khoảng 28.000 căn, tăng 5% so với năm 2019. Giá chào bán trung bình tăng 5%.
Nhưng nếu dịch Covid-19
được kiểm soát hoàn toàn muộn nhất vào tháng 9/2020, nguồn cung mới sẽ giảm,
chỉ đạt khoảng 15.000 căn, bằng 40% so với năm 2019, trong đó giá chào bán
trung bình giảm 5%, số lượng căn tiêu thụ trên thị trường có thể giảm 55% so
với 2019.
Còn theo nhận định của nhiều
chuyên gia, sự phục hồi của thị trường bất động sản hiện tại khó đưa ra dự báo
sát khi ảnh hưởng của dịch Covid-19 tác động nặng nề.
Như TS. Nguyễn Trí Hiếu,
chuyên gia tài chính chia sẻ: “Không thể nhận định giai đoạn phục hồi của thị
trường bất động sản. Đây là một cuộc khủng hoảng không xuất phát từ nền kinh tế
tài chính mà đến từ dịch bệnh. Thực tế, xu hướng phục hồi của thị trường đang
dần được rút gọn lại như giai đoạn 2011-2013 chỉ mất 2 năm và trước đó thị
trường cần 4-5 năm để trở về quỹ đạo ban đầu. Thế nhưng, kịch bản thị trường
2020 lại rẽ theo hướng khác hoàn toàn”.
Trong khi đó, TS. Đinh
Thế Hiển lại cho rằng, bản chất thị trường bất động sản năm 2020 đã tích lũy đủ
khó khăn nên dẫn tới nguy cơ đóng băng và dịch Covid-19 chỉ làm rõ hơn tín hiệu
bất ổn.
Thế nên, TS. Đinh Thế
Hiển dự báo, thị trường sẽ đi theo 2 kịch bản chính. Thứ nhất, thị trường sẽ
suy giảm nhẹ, tích lũy và có cơ hội tăng lại vào giữa năm 2021. Kịch bản này
xảy ra khi Chính phủ triển khai hạ tầng ở mức hợp lý trong 2 năm 2020 – 2021 và
vẫn sử dụng kiểm soát tiền tệ thận trọng ở mức tăng tín dụng khoảng 12 - 15%.
Thứ hai, thị trường sẽ
tăng theo sóng trong thời gian ngắn rồi sẽ gặp biến động lớn. Kịch bản này xảy
ra trong trường hợp Chính phủ đẩy mạnh giải ngân tiền đền bù các dự án hạ tầng,
cung tiền mạnh cho đầu tư công qúa mức và tăng tín dụng trên 17% để hỗ trợ kinh
tế vượt qua dịch Covid-19.
Trong trường hợp này,
ban đầu, bất động sản sẽ dậy sóng theo dòng tiền giải ngân nhưng sau đó xuất
hiện lạm phát cao, gây nguy hiểm cho nền kinh tế. Chính phủ buộc phải dùng biện
pháp siết các ngân hàng thương mại như giai đoạn 2013. Khi đó sẽ nhiều doanh
nghiệp bất động sản lớn đổ vỡ, gây nợ xấu, kéo theo cả thị trường rơi vào khốn
khó.
